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| 城镇地产未来发展 | |
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yiyi414 等级 瓶子 楼主 发表于 2017/12/7 9:29:43 编 辑 |
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城镇地产未来发展 近段时间以来，一线城市房价一改往日突飞猛进的态势，开始稍稍回落，8月18日，国家统计局发布的7月70城市房价数据显示，7月70城市房价同环比继续回落，销售额、销售面积均创年内新低，仅增2.0%和4.8%。 三线城市则正好相反，以安徽省亳州市为例，从去2016年8月开始，房价从4000飙升至8000，并持续这一水平到现在。而安徽省会合肥，则连续两个月出现房价环比负增长。 现阶段总体热点就是，一二线房价趋于平稳，三线城镇依然涨势较快。 为什么今年一线和三线城市的房价增幅会成反比呢？究其背后深刻原因，是一线城市持续不断增幅迅猛的房价使得许多人中低收入家庭或高素质毕业生安居愿望破灭，“先租房，再买小户型过渡，最后购买商品房”的梯次消费链断裂，一线人口的流入速度放缓或趋于停止，年轻人回流趋势越来越明显。 与此同时，二三线城市也开始了“抢人大战”，长沙”人才新政22条”，济南“人才新政30条，，无锡“租售同权”， 各地围绕直接落户、发放生活补贴、买房不限购等方面出台了各种优厚的人才政策。 当下年轻人更务实，三线城市相对较低的房价，宽松的政策和较低的压力都在吸引着人才回流，长远看来，三线城市发展潜力巨大。 随着人口的回流，这些城镇的商业地产发展也十分迅速，从投资层面来看，开发商进驻三线城镇，必须有稳定的现金流才能保证商业的运营，投资者的进驻，是基于现在对未来商业发展的期望，三线城市将变成新一线或二线城市的可能，商业地产的入驻也会促进就业岗位的增多，从而吸引更多的投资，加快城镇发展的脚步。 当前，三线城镇的商业地产开发仍然处于一个初级阶段，仍有很大的发展空间和潜力，在僧多粥少的市场环境下，三线城市的市场融资中，一个突出问题是资金来源总量无法无法满足当下商业地产企业的市场运营资金需求，这也一定程度上制约了其发展，最重要的一点是，三线城镇从地理位置和经济发展上都与一二线城市相差较大，人流量和购买力也有很大的欠缺，由于存在一定风险，在过去，三线城镇的商业地企在申请商业贷款的成功率相对较低。 不过随着一二线城市商业地产趋于饱和，越来越多的开发商将目标瞄准了三线城市，贷款问题得到了很大的缓解，那么现阶段三线城市的商业地产存在哪些优势和挑战呢？ 优势： 1， 机遇：随着城镇化的发展，人们消费水平和层次的提高，低端的卖场和廉价的商品已经无法满足人民群众日益增长的高层次消费需求，三线城镇中高端卖场的建立有很大的发展空间，竞争也不像一二线城市那么激烈。某些节奏踩得很准的开发商，在恰当的时机选择了恰当的地段进入了一些三四线城市的核心位置，发展前景一片光明。 2， 品牌的认知，随着互联网的发展，媒体的传播，资源信息获取更为便利，部分国际、国内的品牌商经过多年的市场培育，在一二线城市市场空间日趋饱和的情况下，入驻三四线城市的意愿更强烈。肯德基、沃尔玛近年来更是深入广大三四线城市，ZARA、H&M等快消品牌已经进驻到部分三四线城市。这对当地商业地产开发是利好消息。 挑战： 1， 开发理念短视：三四线城市商业地产开发，仍以本地或本省住宅起家的开发商为主，全国性的商业地产开发商如万达、绿地等进入城市有限，华润、中粮等更是只关注一二线城市。驰骋三四线城市的地方开发商拿地往往有巨大的优势，但缺乏专业的操盘能力，因此在对项目的前期定位、商业规划、营销推广、招商运营等诸多方面存在巨大缺陷。有的项目往往盖好了才开始考虑招百货、超市，招商仓促，布局毫无章法。 2， 专业人才欠缺和管理混乱，虽然现阶段人才回流，但三线城镇依旧缺乏高素质的核心管理人才，或者一线人才回到三线后出现的“水土不服”的现象，此外部分开发商任人唯亲而非唯才是举，一般公司各个部门都由不懂行的自己人掌管，外行管理内行的现象见怪不怪，造成专业人才进入难、进入发挥空间小的尴尬局面。 三线城镇商业地产开发还处于一个高速发展期，风险与机遇并存，各开发商和投资人应找准定位，开拓市场，抓住机遇，为城镇化的发展贡献出自己的力量。 |
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